珠海金湾区地处南海之滨。图文无关。（视觉中国/图）
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近日，珠海一楼盘“打响‘五折’卖房第一枪”的消息传遍全网，被视为楼市放开“限跌令”的信号。
此前，下调房价普遍受到管制。2023年5月，江苏昆山两家房企因降价被当地住建局叫停网签。
早在2021年8月，湖南岳阳曾向当地房企下发通知，要求岳阳市4个中心城区新建商品房成交价不得低于备案价85%，否则不予网签。此后一个多月，全国至少9个城市相继传出“限跌令”。
备案价仍在
被传“5折卖房”的楼盘是位于珠海金湾区的宝龙城。售楼处一位工作人员告诉南方周末记者，这是自媒体“拿2021年（价格）最高那套房和现在（价格）最低那套房做对比”得出的结论。
他介绍，2021年该项目曾推出126平方米的四房户型，因为数量稀缺，价格在28000元/平方米左右。目前该楼盘最便宜的房子售价约15300元/平方米，是68平方米的两居室。
金湾区住建局一位负责人向南方周末记者证实了这位工作人员的说法。
该负责人介绍，按照珠海现行规定，商品房销售价不能低于备案价的85%。宝龙城目前个别户型备案价约18000元/平方米，按照15000元/平方米左右的价格销售仍在规定范围内。
也就是说，对于降价卖房依然有管控。在备案价约束下，最多以85折卖房。但珠海允许开发商调整备案价。
2016年珠海住建局发布的《关于执行房地产市场调控政策操作细则的通知》明确，间隔6个月可以重新调整备案价。
在珠海住建局搜索宝龙城，能看到该项目自2022年12月14日以来，先后7次调整备案价，涉及468套房源。其中一期B区域2022年调价的35套房，由24000元/每平米左右降至约20000元/每平米。调价后最便宜的一套卖17659.2元/平方米，比2020年的备案价直降近7000元/平方米。
和珠海相比，不少城市执行的“限跌令”更为严格。
2023年5月，昆山梦之悦花园、尚滨花园因降价销售被当地住建局叫停网签。南方周末记者以购房者名义进行咨询，两个楼盘的销售人员都表示，目前昆山商品房需按备案价销售，成交价不能高于或低于备案价，且备案价不能调整。
2021年湖南岳阳要求当地商品房销售价不能低于备案价85%，被视为当年首个“限跌令”。岳阳多个楼盘售楼人员告诉南方周末记者，这一“限跌令”现在仍在执行，且备案价难以下调。
据媒体报道，2023年8月，江西南昌市南昌县欣光花园项目因二季度房地产销售排名靠后，被县住房保障中心要求整改。该项目销售人员向南方周末记者表示，当地要求商品房销售价不能低于备案价。
从“限涨”到“限跌”
其实，商品房备案价制度在实施之初主要是为了限涨，维持房价平稳。
2009年，昆山开始试点商品房价格备案，要求开发商开盘定价前15天到物价部门备案才能申请预售证。如果实际销售过程中提高价格，需提前15天重新备案。据《法制晚报》报道，这是全国首次试行房价备案制度。
昆山当时测定全市商品房市场平均利润率为12%，要求上浮幅度不超过50%。
2016年，珠海开始要求商品房进行价格备案时，也强调“商品房销售价格原则上不得高于备案价格”，要求备案价不高于基准价3%。对于销售价低于备案价或下调备案价没有明确限制。
当时全国楼市一片火热。以东莞为例，《21世纪经济报道》援引东莞市统计局数据显示，2016年8月东莞新建商品住宅网上签约销售均价为首次突破1.5万元大关，同比上涨58.19%。
两个月后东莞要求开发商进行价格备案，商品房实际成交价格不得高于备案价，也不得比备案价格下浮超过15%。
随着近年来楼市行情发生变化，房价备案制度也从“限涨”转向“限跌”。
2021年8月出台“限跌令”时，岳阳在国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数名单中，已经连续三个月下跌。
最早以房价备案制度限涨的昆山，部分楼盘现在也开始降价促销。梦之悦项目销售介绍，2018年开盘时按22000元/平方米的备案价销售，到2023年五一期间已降价到16000元/平方米。
万科旗下的昆山尚滨花园也在降价。中介表示，该项目备案价约19000元/平方米，89平方米的主力户型总价约160万，五一促销期间直降32万，还送停车位，相当于75折销售。
中指研究院市场研究总监陈文静分析，在前期挤压需求集中释放后，2023年4月昆山市场活跃度出现一定回落。4月昆山新建商品住房成交面积为20.3万平方米，环比下降约14%。五一期间部分项目加大了营销力度。
但降价受到了政府处罚。梦之悦和尚滨花园的销售人员均表示，楼盘因为降价销售被住建局叫停网签。一名梦之悦售楼处工作人员向南方周末记者透露，因为降价遭到业主举报，公司缴纳罚款后才恢复网签。
目前，“限跌令”在全国仍普遍存在。据中指研究院不完全统计，2022年5-12月，近20市（县）出台政策，限制商品房成交价格下跌幅度。
八仙过海
不过，“限跌令”下，开发商的手段层出不穷。
昆山梦之悦项目销售表示，现在依然以16000元/平方米优惠价卖房。不过，房源以“工抵房”名义对外销售。也就是对政府声称房子已抵押给施工方抵付工程款，以施工方名义对外销售，实际仍按新房进行网签。“相当于是二手房，不受政府备案价管控。”
昆山尚滨花园被罚后也依然在按75折卖房。一位中介表示，原价160万的房子现在130万就能买到。
购房者以130万总价的30%支付首付款，但开发商仍按160万备案价网签，超出的首付款由开发商垫付，售房流程走完后，这笔钱依然从政府监管账户回到开发商手里。“只是过一下账。”
珠海下调备案价的楼盘也不止金湾宝龙城。珠海住建部官网显示，近两个月，珠海还有3个楼盘下调备案价。
位于深圳光明区的金硕华府甚至推出“降价补差价”的保价政策。楼盘销售介绍，该项目下个月开盘，预计价格在45300元/平方米左右。开发商承诺开盘价即为最低折扣，后期如果降价将全额退差价。
这位销售人员称，2021年同一开发商在深圳大鹏新区推出的云曦花园已经采取保价政策。该楼盘最初售价39000元/平方米，之后打折销售，差价也返还给了业主。“大概（一套差价）有几十万。”
一些地方政府也开始以团购等方式打破售价限制。近日，四川雅安、四川资阳、福建邵武等地鼓励团购商品房，明确团购优惠价不计入商品房备案价格跌幅比例范围。陕西安康、河南济源则直接对购房者发放补贴。
南方周末记者 卫琳聪
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